Informationen zum Wohnungsmietrecht
(Newsletter 2016/44)
Neues aus der Rechtsprechung
Betriebskostenabrechnung unwirksam, wenn Heizkostenabrechnung fehlt
Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters, in der als Heizkosten nur der vom Mieter zu zahlende Betrag genannt
wird, die eigentliche verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung der Wärmemessdienstfirma aber fehlt, ist schon aus
formellen Gründen unwirksam (LG Nürnberg-Fürth 7 S 1846/16). Aus dieser Abrechnung ergebe sich für die Position
Heizkosten nicht der Umlageschlüssel. Eine formell wirksame Abrechnung müsse – so das Landgericht – aber fünf
Voraussetzungen erfüllen. Sie müsse die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der
zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen
des Mieters enthalten und gedanklich und rechnerisch verständlich sein. Da die Heizkosten in dem hier entschiedenen
Fall den weit überwiegenden Anteil der Nebenkostenabrechnung ausmachen und die übrigen geltend gemachten Nebenkosten
nicht den Betrag der Vorauszahlungen erreichen, handelt es sich auch nicht um den Fall einer teilweisen formellen
Unwirksamkeit (der Heizkostenabrechnung bzw. der Position Heizkosten), sondern die Betriebskostenabrechnung ist
insgesamt davon betroffen. Der Vermieter kann aus der formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung keine Zahlungen
von seinen Mietern verlangen.
Betriebskostenabrechnung: Abzug bei den Hausmeisterkosten
Zu den umlagefähigen Kosten für den Hausmeister gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten
Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung,
Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Die Kosten für den Hauswart,
die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie den Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, sind nicht umlagefähig,
können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Das bedeutet, der Vermieter muss bei den Kosten für den Hausmeister
die nicht umlagefähigen Kosten herausrechnen. Den Vermieter trifft die Beweislast, dass die von ihm abgerechneten
Kosten tatsächlich in vollem Umfang umlegbar sind. Kann der Vermieter dies nicht beweisen, muss der nicht umlagefähige
Kostenanteil geschätzt werden, hier 20 % (AG Leonberg 4 C 446/14).
Heizspiegel 2016: Co2online und
Deutscher Mieterbund haben jetzt den neuen Heizspiegel 2016 vorgestellt,
der auf Abrechnungsdaten des Jahres 2015 basiert. Danach haben sich die durchschnittlichen Heizkosten im vergangenen Jahr
uneinheitlich entwickelt. Durch gesunkene Preise ist das Heizen mit Heizöl fast ein Fünftel günstiger geworden. Bei Häusern
mit Erdgas- oder Fernwärmeheizung gab es dagegen kaum Veränderungen. Für eine 70 m² große Wohnungen in einem
Mehrfamilienhaus zahlten die Bewohner mit Heizöl-Heizung im Durchschnitt 755 Euro, in Wohnungen mit Fernwärme 965 Euro
und in Wohnungen mit Erdgas 830 Euro. Der Heizspiegel 2016 enthält Durchschnittsverbräuche und –kosten, differenziert
nach den Energieträgern Erdöl, Erdgas und Fernwärme und ist gestaffelt nach Immobiliengröße. Erstmals werden auch Zahlen
in Abhängigkeit von fünf Baualtersklassen genannt. Der Heizspiegel und alle Zahlen sind auf der
DMB-Homepage www.mieterbund.de veröffentlicht.
Jeder Zweite heizt aus Kostengründen
weniger: Nach einer Umfrage unter Eigenheimbesitzern bleibt die Heizung
in über 55 % der Häuser noch kalt, obwohl eigentlich die Heizsaison schon begonnen hat – aus Kostengründen. Etwas jeder zweite
Befragte gab an, das Heizen so lange wie möglich hinauszögern zu wollen, 8 % wollen sogar erst heizen, wenn es draußen bitterkalt
ist. In 38 % aller Haushalte war die richtige Raumtemperatur schon einmal Streitthema. Frauen mögen es wärmer als Männer.
Tendenziell liegt die Wohlfühltemperatur der weiblichen Befragten höher, besonders ab 23 Grad Raumtemperatur.
Geschlechterübergreifend fühlt sich die Mehrheit von 64 % zwischen 20 und 22,5 Grad am wohlsten. Rund ein Viertel mag
es noch wärmer, 23 bis 25,5 Grad Celsius.
Tipps zum Sparen von Heizkosten
Richtiges Heizen und Lüften sparen nicht nur Geld, sondern tragen auch zu einem gesunden Raumklima und somit zur
Vermeidung von Schimmelpilzen bei.
Möbel und Gardinen gehören nie direkt vor die Heizung! Stehen dort Möbel oder ist die Heizung mit Gardinen verhangen,
kostet das bis zu 15 Prozent der abgegebenen Wärme.
GewerbeMietrecht Saar
Mieterschutz Saar e.V.
+49 681 94 767-0
info@gewerbemietschutzsaar.de
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